Aqueles que me acompanham há tempos sabem do meu interesse em entender o mercado imobiliário nos EUA. Uma importância é para projetar o PIB americano. A construção de novas residências está em nível baixíssimo e, quando voltar a crescer, irá puxar o investimento para cima. Outra importância é para o investidor, que está comprando casas na Flórida.
Desta vez quero reportar o trabalho do BofA-Merrill sobre o tema, que vi recentemente. A particularidade da pesquisa deles, que é o que a torna interessante, é estar baseada no número de foreclosures (evicção ou arresto - sei lá como traduzir isso) de residências. Indiscutivelmente esse é o banco que tem mais informação a respeito disso. E isso permite que eles construam um modelo diferente dos outros, que se baseiam nas tradicionais variáveis macro. Em vez de olhar renda, estoque e juros, eles conectam (econometricamente) foreclosures ao preço das residências.
As hipóteses: O número total de foreclosures chegará a 14 milhões, que é um quarto (1/4) do número total de hipotecas. Por enquanto já houve 6 milhões de foreclosures, e os outros 8 milhões ocorrerão nos próximos anos.
O resultado: O preço das casas já caiu 33% desde o pico. Atualmente o preço é justo em termos de renda, etc. Mas, devido aos foreclosures os preços irão ter uma queda excessiva (um undershoot), e ainda cair mais 7% antes de voltar ao equilíbrio.
Faz sentido:os que precisam de sua casa e não podem pagar, ficam sem a mesma. A lei nos EUA parece funcionar a contento. Naturalmente, os bancos ficarão com um estoque de moradias não desejáveis.Na minha avaliaçao da crise americana de 2008, o ponto crítico foi a combinação perversa da indexação e política de juros em trajetória ascendente que o Bernanke detonou no início do seu mandato. A indexação aos juros da prestação para muitos contratos imobiliários parece-me de todo indesejável. Essa prática no Brasil já fez várias crises e pouco se divulgou sobre isso. Me lembro que só na PREVI, nas décadas finais do século passado, mais de 25 mil contratos foram revistos, renegociados ou executados judicialmente. Já na órbita da CEF não sei precisar, embora veja todos os dias nos jornais leilões de imóveis. E por aqui, você acha que tem bolha?
ResponderExcluirCurioso isso, alguma boa referência para essa história brasileira?
ResponderExcluirEu acho que aqui tem bolha sim, estou tentando fazer uma contas a respeito.
Professor, "queda excessiva" é OVERshooting. Não é porque é queda que é UNDER....seria "under" se nao ultrapassasse o steady state para cima ou para baixo
ResponderExcluirPrezado Fabio, você como pesquisador sabe bem o que é a falta de transparência do setor público brasileiro e portanto da qualidade das informações. Para destrinchar essa estória seria necessário ter informações legais e institucionais que não estão facilmente disponíveis ao público em geral, incluindo a academia. Evidentemente os chamados experts do mercado, como Maílson da Nóbrega, Murilo Portugal e outros poderiam dar, por experiência própria na gestão pública, algumas dicas. Naturalmente, alguma distorção nesses depoimentos eu consideraria. Mas os grandes números que impactaram o orçamento público certamente eles conhecem. Por fim, a leitura cotidiana de pelo menos um Jornal de grande circulação - tarefa obrigatória, em minha visão de economia política, para qualquer economista - facilitaria a vida. Assim, quem tem bons clippings tem meio caminho andado para montar as estórias do cotidiano da economia brasileira. É o que penso sobre esse assunto de estória a ser contada.
ResponderExcluirQuanto à bolha, sinceramente não levo fé. É minha opinião. O fundamento para minha crença se baseia na acomodação da indexação no sistema financeiro e na politica generosa de crédito que já encontrou seu limite de generosidade. Claro, os que se envolvem muito diretamente com as empreiteiras estão assumindo riscos exagerados. Não tenho informação de quanto é a participação do financiamento direto dos mutuários com as empreiteiras. Mas pelo sistema financeiro da habitação, a TR está bem controlada – totalmente ad hoc- e imagino que o efeito usurpador da indexação só ocorrerá por vontade deliberada do próprio governo. No governo Lula me parece que, neste particular, tudo andou sob controle.
Vejo ainda que poucos economistas conseguiram notar o impacto intertemporal de medidas que antecipam o consumo e o efeito do grau de endividamento geral. Falo das medidas de redução de IPI e outras similares, bem como na insistência de se conceder créditos generosos a certos grupos empresariais e por tabela aos usuários e consumidores de produtos e serviços desses setores agraciados. Seria interessante quantificar o quanto tais medidas antecipam o consumo e que, portanto , reduzem sua potência efetiva, se é que existe, se aplicadas recorrentemente. Claro, se o endividamento do público é exagerado, mais crédito só seria possível se fosse de graça. Creio piamente que a restrição orçamentária funciona! O mesmo vale para as políticas de crédito generosa que o governo implementa, através de vários artifícios, para o setor da construção civil. Enfim, fazer tais contas só bem remunerado e com boa equipe de pesquisa. Fico apenas nas minhas considerações e elas me levam a crer que bolha não está em meu horizonte.